전세 갱신 월세 계산은 보증금에서 실제로 월세로 전환하는 금액부터 확인해야 합니다. 보증금을 줄이는 합의에는 법정 월차임 전환율이 적용되지만, 보증금을 그대로 두고 월세를 더하는 요구를 같은 공식으로 처리할 수는 없습니다.
2026년 10월 29일 기준 한국은행 기준금리 3.00%에 연 2%포인트를 더한 5.00%가 주택 법정 전환율 상한 계산에 적용됩니다. 이 계산은 적법한 전환·당사자 동의 및 별도 증액 제한을 대체하지 않습니다.
법정 월세 전환율은 언제 적용되나
보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때는 전환되는 보증금에 법정 상한율을 적용하여 월차임 상한을 계산합니다.
계약에서 보증금을 실제로 줄이고 그 대가로 매월 일정액을 지급하기로 할 때 월차임 전환액 계산이 필요합니다. 예를 들어 보증금 3억 원을 2억 원으로 낮춘다면 전환액은 1억 원이며, 기존 보증금 3억 원을 그대로 두는 경우에는 감소분이 없습니다. 두 계약은 계산의 출발점이 다릅니다.
주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 전환되는 보증금에 적용할 상한을 정합니다. 연 10%와 한국은행 공시 기준금리+2%포인트 중 낮은 비율을 적용하며, 2026년 10월 22일 발표 기준금리 3.00%를 적용한 10월 29일 계산값은 연 5.00%입니다. 기준금리가 변하는 시점의 계약에는 적용 당시 수치를 다시 확인해야 합니다.
전환율은 월세 전환에 동의해야 하는지 자체를 판정하는 규정은 아닙니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 상태에서 일방적으로 월세 전환을 강요받는 상황이라면 동의 여부와 갱신 규정을 따로 검토해야 합니다.
계산상 상한과 임대인의 제안이 다르면 계약조건 협의 자료를 남겨야 합니다.
계산 결과는 자동 권리 행사나 조정 성립의 증명이 아닙니다.
보증금 감소 금액별 월세 상한
2026년 10월 29일 연 5.00%를 적용하면 보증금 1억 원을 줄여 월세로 전환할 때 계산상 월 약 41만6,667원이 상한입니다. 전환액 2억 원은 월 약 83만3,333원입니다.
월세 전환액에 연 5.00%를 곱하고 12로 나누면 한 달의 계산상 상한을 구할 수 있습니다. 보증금이 1억 원 줄었다면 1억 원×0.05÷12로 약 41만6,667원이며, 2억 원을 줄였다면 약 83만3,333원입니다. 이 값은 다른 종류의 계약 조건을 모두 허용하는 포괄적인 임대료 상한이 아닙니다.
금액을 비교할 때는 집주인이 제시한 '새로운 월세'가 전환에 따른 신규 차임인지, 기존에 내던 월세에 추가되는 금액인지 분리해야 합니다. 기존 월세가 이미 있다면 신규 전환분과 기존 차임을 구별해 기록해야 합니다. 단순 월세 총액과 전환액으로 계산한 상한을 같은 숫자로 비교하면 잘못된 결론이 나올 수 있습니다.
표의 원 단위 값은 산술 예시이며 실제 계약에서는 금액 반올림 방식과 기준일을 확인해야 합니다. 또한 갱신요구권 행사에 따른 증액 제한이나 당사자의 적법한 합의 가능 여부까지 이 표가 확정하지는 않습니다.
| 월세로 전환한 보증금 | 적용 연이율 | 월차임 계산상 상한 |
|---|---|---|
| 5,000만 원 | 5.00% | 약 20만8,333원 |
| 1억 원 | 5.00% | 약 41만6,667원 |
| 2억 원 | 5.00% | 약 83만3,333원 |
| 3억 원 | 5.00% | 125만 원 |
※ 표는 보증금 감소분에 연 5.00%를 곱해 12개월로 나눈 산술 예시일 뿐입니다. 전환 합의, 갱신요구권 행사에 따른 증액 규제, 실제 적용일의 기준금리를 별도로 확인해야 합니다.
보증금 유지하면서 월세만 추가하는 계약
보증금을 줄이지 않았는데 월세를 추가 요구했다면 법정 월차임 전환율을 적용할 전환액이 없습니다. 이때는 전환액 계산이 아니라 새로운 차임 요구의 동의 여부와 증액상한 적용 문제입니다.
보증금 3억 원을 유지하고 월세 30만 원을 새로 받겠다는 계약 변경안은 1억 원을 낮추고 월세로 바꾸는 제안과 법적 구조가 다릅니다. 보증금이 줄지 않았으므로 전환되는 보증금에 5.00%를 곱해 월세를 계산할 근거가 없습니다. 집주인의 제안이 허용되는지는 적용 계약 유형, 임차인 동의, 법정 증액청구 조건에서 판단해야 합니다.
계약갱신요구권을 적법하게 행사한 임차인이라면 종전 계약을 기본으로 갱신되고 임대인이 전세를 월세로 일방 전환하기는 곤란합니다. 5% 증액 상한은 임대인에게 새로운 월세를 마음대로 추가할 권한을 주는 규정이 아닙니다. 일반 합의 재계약이라면 당시 제안과 수락 경위를 함께 살펴야 합니다.
계약서에는 변경 전 보증금과 변경 후 보증금을 모두 기입해 두고 두 금액이 같은지 표시합니다. 그 뒤 기존 월세 유무, 새로 요구된 월세, 증액 요구일을 적으면 전환 계산이 필요한지, 동의와 증액청구 범위를 먼저 검토해야 하는지 구별하기 쉽습니다.
보증금과 월세가 함께 늘어난 경우
보증금과 월세가 동시에 증가하는 제안은 보증금 감소를 전제로 하는 월세 전환 계산과 다릅니다. 임대료 증액청구의 법적 성격, 동의 여부와 제안 총액을 별도로 검토합니다.
예를 들어 기존 보증금과 월세가 각각 2억 원과 20만 원인데 이를 2억1천만 원과 30만 원으로 올리겠다는 제안은 보증금이 줄어든 경우가 아닙니다. 두 항목이 동시에 증가했으므로 감소한 보증금의 월차임 전환 공식만 대입해서는 답이 나오지 않습니다. 새로운 제안 전체가 어떤 임대차 조건의 변경인지 먼저 판단해야 합니다.
갱신요구권을 행사한 계약이라면 임차인의 동의와 증액청구의 법정 상한을 함께 고려해야 합니다. 하지만 보증금과 월세를 원화 금액 그대로 더하거나 각각에 5%를 기계적으로 곱해 총 허용액이라고 주장할 수는 없습니다. 해당 계약의 환산 및 실제 제한에 관한 판단은 구체적인 원금과 조건에 따라 달라집니다.
2026년 10월 29일 뉴스에서 전세 갱신 과정에 월세가 추가된 사례가 소개됐지만 이는 일괄적으로 같은 계약 변경 유형을 뜻하지 않습니다. 자신의 계약에서는 변경 전후 보증금·월세 네 금액을 분리하고 어떤 조항이 달라졌는지 계약서에 표시한 뒤 검토해야 합니다.
월세 수치가 나왔다고 해서 강제 전환에 동의해야 하는 것은 아닙니다.
갱신요구권 행사 여부에 따라 임차인의 판단과 대응이 달라집니다.
갱신 증액 5%와 월세 전환율 계산 순서
5% 증액 상한은 적용되는 임대료 증액청구 한도이고, 법정 월차임 전환율은 보증금을 월세로 바꾸는 금액에 대한 별도 제한입니다. 같은 5라는 숫자라도 계산 대상이 다릅니다.
증액청구 상한 5%는 적용 가능한 계약에서 보증금·차임 증액 범위를 제한하는 규정입니다. 법정 월차임 전환율 연 5.00%는 보증금 일부를 월세로 바꾼 경우 전환액에 적용하는 별도의 제한입니다. 숫자는 우연히 같지만 계산 대상과 판단 목적이 다릅니다.
먼저 갱신요구권 행사인지, 묵시적 갱신인지, 새 합의 재계약인지 분류합니다. 이어 보증금의 실제 감소액이 있는지 확인해야 전환율 계산을 진행할 수 있습니다. 증액청구 판단에는 직전 계약 또는 증액 이후 1년이 지났는지, 지역 조례가 더 낮은 비율을 정하는지와 같은 별도 조건도 고려해야 합니다.
다음 순서를 따르면 5%라는 숫자를 두 번 적용하거나 보증금 감소액이 없는 계약에서 가상의 전환액을 만드는 오류를 줄일 수 있습니다. 법정 전환율만으로 월세 제안의 동의 여부가 결정되는 것도 아니므로 실제 계약서와 서명 경위를 반드시 같이 비교합니다.
- 갱신요구권 행사·묵시적 갱신·합의 재계약 중 계약 유형 분류
- 기존 보증금과 새 보증금의 차이로 실제 전환액 산정
- 전환액에 계약 적용일의 법정 전환율 곱한 뒤 12개월로 나눠 월차임 상한 비교
- 증액청구 5% 제한·지역 조례·최근 1년 내 증액 제한 별도 확인
전환율 기준금리와 법령 확인 방법
주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조, 한국은행의 실제 기준금리 결정자료를 같은 기준일로 대조해야 월세 상한을 계산할 수 있습니다.
월세 전환율은 변동하는 기준금리가 포함된 산식이므로 확인 기준일을 적어 두는 것이 중요합니다. 2026년 10월 29일에는 10월 22일 한국은행의 기준금리 3.00% 발표를 바탕으로 연 5.00%라는 상한을 계산했지만, 다른 계약 시점에는 이후 공지와 당시 법령을 검토해야 합니다.
국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조를 확인하고, 한국은행 통화정책방향에서 기준금리 결정을 대조합니다. 계산에 적용한 전환일과 기준금리 결정 시점을 함께 메모해 두면 사후에 제안 금액을 재검증하기 쉽습니다. 만약 실제 보증금 감소가 없다면 같은 공식을 사용하지 않아야 합니다.
주택임대차보호법과 시행령
보증금 월차임 전환 제한 근거인 제7조의2와 시행령 제9조를 함께 확인
주택임대차보호법 시행령 제9조
전환율 산식에 쓰이는 연 10% 및 기준금리 가산 2%포인트를 확인
한국은행 통화정책방향
2026년 10월 22일 기준금리 3.00% 발표 원문과 다음 변경 여부 확인
자주 묻는 질문
보증금 전부를 월세로 바꾸는 때도 전환율 상한이 적용되나요?
네, 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우 모두를 규정합니다. 다만 보증금을 모두 월세로 바꾸는 합의가 유효한지와 갱신 단계에서 강제할 수 있는지는 전환율 계산과 별개로 판단해야 합니다.
