전세 갱신 월세 추가 요구 거절은 계약갱신요구권을 적법하게 행사했는지에 따라 먼저 판단합니다. 이 경우 임차인의 동의 없이 전세를 월세로 바꾸기 어렵고, 5% 증액 상한도 집주인의 자동 인상 권리를 의미하지 않습니다.
임대인 요구가 법정 증액청구인지, 합의 재계약 제안인지, 보증금을 줄이며 월세로 전환하는지 구별해야 합니다. 기존 계약의 만료일과 갱신 의사표시, 제시된 보증금과 월세를 기록한 뒤 공식 기준으로 검토합니다.
갱신요구권을 행사했다면 월세 전환을 거절할 수 있나
계약갱신요구권을 적법하게 행사한 임차인은 동의 없는 전세→월세 전환을 받아들일 의무가 있다고 볼 수 없습니다. 법제처는 임차인 동의 없는 전환이 곤란하다고 설명합니다.
갱신요구권은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있고, 행사 기회가 남아 있어야 합니다. 문자나 서면에 계약을 갱신해 달라는 의사가 나타나고 그 의사가 상대방에게 전달됐는지 확인합니다. 권리를 행사하지 않은 일반 재계약 협의라면 같은 결론을 그대로 적용하기 어렵습니다.
예를 들어 집주인이 기존 보증금을 그대로 둔 채 월 30만 원을 새로 내라고 제안하더라도, 임차인이 이를 자동으로 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 적법한 갱신요구권 행사와 법정 갱신거절 사유가 없는지를 먼저 구분해야 합니다. 임대인의 요구를 거절하는 것과 임대차 갱신 자체가 가능한지는 서로 다른 판단입니다.
임차인은 계약 종료일과 기존 계약조건, 갱신 의사표시의 날짜를 나란히 기록해 두는 것이 좋습니다. 집주인의 월세 전환 제안에 동의하지 않는다면 기존 보증금·월세 조건을 명시해 답변하는 편이 분쟁 시 해석을 줄입니다. 전환에 관한 합의가 이미 있었다면 합의 당시 서명 및 송금내역도 함께 살펴야 합니다.
보증금 감소분이 있는 경우에는 전환율로 월세 금액을 계산해야 합니다.
보증금을 유지하면서 월세를 더하는 요구는 환산 금액과 별개로 판단해야 합니다.
계약갱신 유형별 월세 변경 기준
계약갱신요구권 행사에 따른 갱신은 종전 조건을 기본으로 하며, 묵시적 갱신도 원칙적으로 종전 계약조건을 따릅니다. 별도 합의 재계약에서는 계약 성격과 합의 내용을 따로 봐야 합니다.
먼저 계약을 이어 가는 법적 경로가 무엇인지 정해야 합니다. 갱신요구권에 따른 갱신과 일정한 통지가 없어 성립하는 묵시적 갱신은 모두 종전 계약조건을 중요한 출발점으로 삼습니다. 하지만 묵시적 갱신이 됐다고 해서 임차인이 법정 갱신요구권 1회를 사용한 것으로 보지는 않습니다.
당사자가 새 조건으로 재계약했다고 주장하는 경우에도 서명 사실 하나만으로 계약갱신요구권을 사용하지 않았다고 단정해서는 안 됩니다. 갱신 요구의 시점·문구, 기존 계약 만료일, 변경조항에 관한 의사교환이 무엇이었는지를 함께 봐야 합니다. 특히 증액 상한이 적용되는 국면과 당사자의 자유로운 신규 합의 국면은 구별해야 합니다.
표에서 확인한 유형에 맞춰 계약서 원문과 문자 기록을 대조하고, 월세 조항을 누가 언제 제안하고 받아들였는지를 표시해 두면 좋습니다. 단순히 새 계약서를 작성했다는 이유로 기존 권리와 법정 제한이 모두 사라진다고 판단하는 것은 피해야 합니다.
| 갱신 유형 | 기본 적용 기준 | 임차인 확인 행동 |
|---|---|---|
| 갱신요구권 행사 | 원칙적으로 종전 조건, 증액청구는 법정 상한 적용 | 유효한 요구권 행사 증거와 전환 동의 여부 |
| 묵시적 갱신 | 법에 따라 종전 조건으로 갱신된 것으로 봄 | 갱신거절·변경 통지 시점과 계약 원문 |
| 합의 재계약 | 체결 내용과 법정 적용범위를 별도 검토 | 새로 동의한 보증금·월세 조항과 체결 과정 |
※ 계약서에 다시 서명했다는 사실만으로 갱신청구권 행사가 아니라고 단정하지 않습니다. 실제 권리 행사 의사와 합의 경위를 함께 판단해야 합니다.
5% 증액 상한은 월세 강제 근거가 아니다
주택임대차보호법 제7조의 20분의 1은 적용되는 증액청구의 상한입니다. 임대인이 그만큼 무조건 올릴 권리가 있거나 전세에서 월세로 바꿀 수 있다는 뜻은 아닙니다.
임대인이 5% 인상을 제시했다면 조세·공과금 또는 경제사정의 변동 등 어떤 사유로 어느 임대료 항목을 증액하려는지 살펴야 합니다. 새 월세를 요구하는 것과 기존 보증금을 올리는 것은 산정 대상이 다릅니다. 인상률이 상한 이하라는 사실만으로 임차인의 월세 전환 동의가 성립하지는 않습니다.
임대차계약을 체결한 날이나 직전 증액이 있었던 날부터 1년 안에 다시 증액을 청구하는 것도 별도로 제한됩니다. 또한 지역 조례에 더 낮은 비율이 정해진 경우에는 그 기준을 확인해야 합니다. 임대인이 월세를 추가하면서 '5% 이내라서 동의가 필요 없다'고 설명한다면, 갱신 상태와 증액청구 근거를 먼저 확인해야 합니다.
실제 요구안은 이전 금액과 새 금액, 증액을 요구한 날짜, 최초 계약 또는 마지막 증액 시점으로 나누어 검토합니다. 상대방이 산정한 숫자를 그대로 계약서에 옮기기보다 적용 법령과 변경 대상이 보증금인지 월차임인지부터 분명히 해야 합니다.
보증금 그대로 두고 월세를 더하면
보증금을 줄이지 않은 채 월세만 추가하는 제안은 보증금 일부를 월세로 전환한 상황과 다릅니다. 월세 전환율 계산만으로 월세 추가 요구를 정당화할 수 없습니다.
전세 보증금 3억 원을 유지하면서 새로운 월세 30만 원을 추가하는 제안에는 월차임으로 바뀌는 보증금 감소액이 없습니다. 따라서 보증금 감소분에 법정 전환율을 곱하는 방식만으로 이 제안이 적정하거나 반드시 수용해야 한다고 판정할 수는 없습니다. 먼저 임차인의 동의 여부와 증액청구의 법적 범위를 검토합니다.
반대로 기존 보증금 3억 원을 2억 원으로 낮추면서 월세를 받기로 했다면, 1억 원이 월차임 전환액입니다. 이때는 전환 합의 여부를 검토한 다음 연 10%와 한국은행 기준금리+2%포인트 중 낮은 법정 전환율로 월차임 상한을 계산합니다. 실제 계약의 증액 규제까지 계산 하나로 끝내는 것은 아닙니다.
2026년 10월 29일 보도에서는 서울의 기존 전세 갱신 계약 중 월세가 새로 추가된 신고 사례가 3,803건, 평균 신규 월세가 38만 원으로 소개됐습니다. 이는 거래 동향을 나타내는 통계로서 개별 계약이 모두 법정 갱신요구권 행사에 해당하거나 위법하다는 뜻은 아닙니다. 자신의 계약 수치는 통계의 평균과 별개로 검토해야 합니다.
집주인과 합의하지 못했다면 기록을 갖춰 분쟁조정 가능성을 확인할 수 있습니다.
조정은 상대방 참여가 필요한 협의 절차이며 접수만으로 해결이 확정되지는 않습니다.
동의 전에 남겨야 할 기록
갱신요구권 행사와 월세 추가 요구는 각각 일시·내용·상대방 의사가 확인되는 형태로 남기는 것이 분쟁 시 사실관계 확인에 도움이 됩니다.
먼저 변경 전 계약의 원문을 기준으로 집주인이 요구한 금액을 적습니다. 그다음 임차인이 언제 어떤 방식으로 갱신 의사를 표시했는지, 상대방이 어떤 문구로 월세를 요구했는지를 구분합니다. 대화 도중 여러 금액이 제시됐다면 최종 합의라고 주장하는 금액과 단순 제안 금액도 나누어 보관하는 편이 좋습니다.
자료를 한곳에 모으면 '갱신요구권을 썼는가', '월세 변경에 동의했는가', '보증금 감소에 따른 전환인가'를 순서대로 확인할 수 있습니다. 특히 통화에서 제안 내용을 들은 뒤 별도 답변을 하지 않았다고 해서 언제나 법적 동의나 거절이 성립한다고 단정해서는 안 됩니다. 서명이나 실제 납부 사실이 있는 경우에는 당시 조건과 의사표시까지 함께 살펴야 합니다.
동의가 이뤄지지 않았다면 사실관계를 정리해 다시 협의하고, 전환액 산정이 필요한 경우에는 계산 기준을 비교합니다. 합의가 어려운 경우 조정 가능성을 확인하되 조정신청만으로 기존 분쟁이 자동 해결되는 것은 아닙니다.
- 기존 임대차계약서와 만료일, 갱신요구권 행사 시점 및 전달자료
- 집주인의 보증금과 월세 변경안, 요구 시점·금액·사유
- 월세 전환에 동의했는지 드러나는 문자·이메일·계약서 서명 여부
월세 전환 여부를 공식 자료에서 확인하기
법령의 계약갱신·증액·월차임 전환 조문과 법제처 사례 해설을 함께 확인해야 계약 유형에 맞는 기준을 적용할 수 있습니다.
법령을 확인할 때는 먼저 계약갱신요구권을 정한 제6조의3에서 행사기간과 정당한 거절 사유를 확인합니다. 이어 제7조에서 증액청구 요건과 5% 상한을, 제7조의2에서 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 경우의 제한을 확인합니다. 서로 다른 조문을 한 가지 인상률 규칙으로 합쳐 해석하면 오판할 수 있습니다.
법제처 해설은 임차인 동의 없이 전세를 월세로 바꾸기 어렵다는 기본 설명을 제시합니다. 다만 계약갱신요구권 행사 경위, 임대인의 거절 사유, 이미 성립한 합의 등이 다르면 실제 분쟁 판단도 달라질 수 있습니다. 우선 법령과 안내의 적용상황을 계약서에 대입하고, 합의가 다투어지면 법률상담 또는 임대차분쟁조정을 검토할 수 있습니다.
주택임대차보호법
계약갱신요구권·증액청구·월차임 전환 조문을 각각 확인하는 국가법령정보센터 법령 페이지
법제처 찾기쉬운 생활법령정보
전세 갱신과 보증금·차임 증감, 월세 전환의 동의 필요 여부를 묻는 해설
자주 묻는 질문
집주인이 직접 거주하겠다며 갱신을 거절하면 어떻게 되나요?
임대인 또는 법이 정한 가족의 실제 거주 목적은 법정 갱신거절 사유에 포함될 수 있습니다. 다만 말로 주장했다는 사정만으로 모든 사례에서 정당한 거절이 확정되는 것은 아니므로 법에서 정한 사유와 실거주 사실, 통지내용을 구분해 검토해야 합니다.
