상생임대주택 양도세 특례는 임대료 인상을 제한하는 등 정해진 조건을 충족한 주택에 대해 일부 거주요건을 면제하는 제도입니다. 2026년 10월 1일부터는 상생임대기간이 끝난 뒤 법정 양도기한도 맞춰야 합니다. 미거주라는 이유로 비과세를 포기하거나, 임대했다는 이유만으로 세금이 모두 면제된다고 단정하면 매도시기를 잘못 잡을 수 있습니다.
주택 취득 뒤 직접 체결한 직전계약부터 확인합니다. 상생계약의 계약 체결과 임대 개시는 2026년 12월 31일까지 완료해야 하고, 임대료 증가율 5% 이하, 직전 실제 임대 1년 6개월 이상, 상생 실제 임대 2년 이상을 확인해야 합니다. 마지막으로 임대 종료일별 양도기한과 신고서류를 대조해야 특례 적용 여부를 판단할 수 있습니다.
상생임대 특례로 면제되는 거주요건
상생임대주택 특례를 적용받는다고 해서 모든 양도소득세가 없어지는 것은 아닙니다. 「소득세법 시행령」 제155조의3은 요건을 충족한 주택에 대해 관련 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 규정의 거주기간 제한을 면제하는 방식입니다. 주택을 몇 년 보유했는지, 양도 시 세대가 보유한 주택 수가 몇 개인지 등 다른 요건은 별도로 판단합니다.
상생임대계약만 있었다고 보유요건이나 주택 수 판단까지 없어지지는 않습니다. 양도가액이 높은 주택은 관련 비과세 요건을 충족하더라도 과세되는 부분이 생길 수 있습니다. 실제 양도차익과 최종 세액은 개별 거래에 따라 달라집니다.
2026년 9월 30일 개정돼 10월 1일 시행된 규정에는 양도기한이 추가됐습니다. 세대 주택 수와 취득·보유 이력, 임대 종료일을 함께 정리해야 합니다.
직전 임대차계약과 5% 인상 제한
특례에서 비교하는 직전 임대차계약은 주택을 취득한 사람이 취득 후 해당 주택에 관해 임차인과 체결한 계약입니다. 주택을 매수하면서 전 소유자의 임대인 지위까지 그대로 승계한 기존 계약은 법에서 말하는 직전계약으로 인정되지 않습니다. 따라서 임차인이 계속 살고 있다는 사실만으로 비교할 기준 계약이 확보됐다고 판단해서는 안 됩니다.
그 직전계약에 비해 상생계약의 임대보증금이나 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다. 상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결해야 하며, 그 기간 안에 임대도 개시해야 합니다. 계약금을 지급받은 사실을 입증할 증빙도 필요하므로 계약서 작성일과 실제 금전 수령일을 구분해 살펴봐야 합니다.
| 판단 항목 | 적용 기준 |
|---|---|
| 직전계약 | 주택 취득 후 소유자가 임차인과 직접 체결한 계약. 매입 시 승계계약은 제외 |
| 임대료 증가율 | 직전계약 대비 임대보증금 또는 임대료 5% 초과 금지 |
| 상생계약 체결·개시 | 2021년 12월 20일~2026년 12월 31일 사이 계약 체결 및 임대 개시 |
| 계약금 증빙 | 상생임대차계약의 계약금 수령 사실을 증빙서류로 확인 |
※ 직전 계약이 매수 전 승계계약이면 비교기준을 다시 정해야 합니다. 보증금을 월세로 전환했다면 단순 증액률을 적용하지 말고 법정 환산기준을 별도로 확인해야 합니다.
전세가 있는 주택을 취득했다면 취득 뒤 직접 체결한 계약부터 확인해야 합니다. 주택 취득일, 임대인 승계 여부, 계약금 수령내역을 계약서와 대조해야 합니다.
직전 1년 6개월과 상생임대 2년 계산
임대차계약서에 2년이라고 적혀 있어도 실제 임대기간이 부족하면 특례 요건을 충족했다고 볼 수 없습니다. 직전임대차계약에 따라 실제로 임대한 기간은 1년 6개월 이상, 상생임대차계약에 따라 임대한 기간은 2년 이상이어야 합니다. 두 기간은 각각 판단하므로 직전계약이 길었다는 이유로 상생계약의 부족한 기간을 임의로 메울 수는 없습니다.
- 직전 임대기간: 1년 6개월 이상 실제 임대
- 상생 임대기간: 2년 이상 실제 임대
- 월력 계산: 1개월 미만은 1개월로 인정하되 실제 기산일과 종료일 증빙 필요
기간은 월력에 따라 산정하고 1개월 미만을 1개월로 보는 규정이 적용됩니다. 그렇더라도 실제 임대를 시작한 날짜와 종료한 날짜를 확인하지 않은 채 계약서에 기재된 예정일만으로 계산하거나 빈 기간을 임의로 포함하면 안 됩니다. 입주와 퇴거 기록, 보증금 반환 내역 등 사실관계를 계약서와 함께 검토해야 합니다.
계약 체결일과 입주·퇴거일을 시간순으로 정리해야 합니다. 임차인이 일찍 나갔다면 기간 계산 전에 중도퇴거 예외 요건을 확인해야 합니다.
2027년부터 2029년까지 양도기한 계산
2026년 12월 31일 이전에 상생임대기간이 종료됐다면 2027년 12월 31일까지 주택을 양도해야 거주요건 면제 특례의 양도기한 조건에 들어갑니다. 그 밖에는 상생임대기간 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 더 빠른 날까지 양도해야 합니다. 이는 2026년 10월 1일부터 시행된 개정 규정의 중요한 변화입니다.
| 상생임대기간 종료 시점 | 거주요건 면제 특례의 양도기한 |
|---|---|
| 2026년 12월 31일 이전 종료 | 2027년 12월 31일까지 양도 |
| 2026년 12월 31일 당일 이후 종료 | 임대기간 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날 |
| 2027년 4월 30일 종료 예시 | 2028년 4월 30일까지 양도 |
| 2029년 3월 31일 종료 예시 | 2029년 12월 31일까지 양도 |
※ 2026년 12월 31일 당일 종료는 ‘이전 종료’가 아닌 일반 분기에 들어갑니다. 표의 예시는 종료일 산식 확인용이며, 실제 양도일과 다른 비과세 요건을 별도로 충족해야 합니다.
‘2026년 12월 31일 이전’은 12월 30일까지입니다. 예컨대 2026년 12월 30일 종료는 2027년 말까지, 2027년 4월 30일 종료는 2028년 4월 30일까지 적용합니다.
매매계약일이 곧 세법상 양도일인 것은 아닙니다. 잔금 청산일과 등기 접수일을 대조해 실제 양도시점을 판단해야 합니다. 다른 비과세 요건도 여전히 적용됩니다.
중도퇴거와 계약 변경 시 적용 예외
상생임대차계약을 체결한 뒤 임차인이 중도퇴거했다고 해서 무조건 특례 적용이 불가능해지는 것은 아닙니다. 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결했고, 법령과 시행규칙에서 정하는 요건을 충족한다면 새 계약의 임대기간을 합산할 수 있습니다. 다만 퇴거 사유나 새 계약의 조건을 확인하지 않고 모든 공백기간을 인정해서는 안 됩니다.
- 임차인 중도퇴거: 임차인 사정과 새 임대차계약의 법정 요건이 맞을 때 기간 합산 검토
- 보증금과 월세 상호전환: 민간임대주택법 제44조제4항 기준으로 증가율 계산
- 새 임차인 계약: 임차인 동일 여부만이 아니라 새 계약의 보증금·임대료와 실제 임대기간 검증
보증금을 낮추는 대신 월세를 새로 받거나 월세를 보증금으로 바꾸는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 기준에 따라 임대료 증가율을 계산합니다. 이때는 보증금과 월세를 무조건 각각 5%씩만 비교하는 방식이 적합하지 않을 수 있습니다. 변경된 금액과 적용 시점에 따라 판단해야 하므로 근거 없는 단순 환산이나 세금 절감액 계산은 피해야 합니다.
기간 합산을 검토할 때는 퇴거 사유, 새 계약과 입주일, 변경 전후 보증금·임대료를 정리해야 합니다. 국세청 회신은 해당 사례의 사실관계와 비교해 적용해야 합니다.
특례 신고서류와 공식 확인 경로
상생임대주택의 거주요건 면제 특례를 적용받으려면 양도소득세 과세표준 신고기한까지 특례적용신고서를 제출해야 합니다. 「소득세법 시행령」 제155조의3 제5항에 따라 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하는 절차입니다. 상생임대 조건을 갖췄더라도 신고서류 준비를 뒤로 미루지 않는 편이 안전합니다.
- 주택 취득일·직전 계약서·상생계약서 및 계약금 수령 증빙 준비
- 직전 1년 6개월과 상생임대 2년의 실제 입주·퇴거일 및 양도 예정일 대조
- 양도소득세 과세표준 신고기한까지 특례적용신고서와 양쪽 임대차계약서 제출
입주·퇴거 기록과 계약금 수령내역은 실제 거래 사실을 소명하기 위한 자료입니다. 법정 첨부서류인 두 계약서와 구분해서 준비하고, 추가 소명과 제출 방식은 신고 시점의 관할 세무서 기준을 확인해야 합니다.
법령 사이트에서 시행일이 다른 조문이 표시되면 2026년 10월 1일 시행 버전을 선택해야 합니다.
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국가법령정보센터 소득세법 시행령 제155조의3
상생임대 계약기간·인상률·양도기한과 거주요건 면제 및 신고서류 조문을 확인하는 법령 경로입니다. 열람 화면에는 이전 시행일 캐시가 표시될 수 있어 2026년 10월 1일 시행 버전을 선택해야 합니다.
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대한민국 정책브리핑 2026년 10월 정부 발표
개정 시행 경위와 상생임대 종료 후 1년 내 양도, 최대 2029년 말이라는 정책 설명을 확인합니다.
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국세청 국세법령정보시스템 상생임대 계약 질의회신
임차인 변경과 임대기간 합산 등 계약 배열에 따른 질의회신 사례를 확인합니다.
특례적용신고서는 공식 법령 서식과 세무서 안내에서 확인하고 제출 방식과 기한을 대조해야 합니다.
상생임대주택 양도세 특례 자주 묻는 질문
2026년 말에 계약만 하고 2027년에 임대를 시작해도 되나요?
안 됩니다. 상생임대차계약의 체결과 임대 개시가 모두 2026년 12월 31일까지 이뤄져야 합니다. 계약금 수령 증빙과 실제 임대 개시일을 따로 확인해야 합니다.
세입자가 바뀌면 상생임대주택 특례를 못 받나요?
세입자가 바뀌었다는 이유만으로 자동 제외되지는 않습니다. 새 계약이 직전 계약과의 증액 제한 및 실제 임대기간 요건에 맞는지 확인해야 합니다. 중도퇴거 후 기간 합산은 법정 요건을 별도로 충족해야 합니다.
